Quina diferència hi ha entre la superfície útil i construïda d'un habitatge?

En avaluar un projecte immobiliari o simplement en visualitzar un plànol comercial, és important saber desvincular tots dos termes perquè no sols ens ajudarà a determinar l'espai habitable de una vivenda, sinó el valor de la mateixa i els impostos a pagar, com per exemple l'IBI.

Posem per exemple que estàs interessat en un anunci d'un immoble publicat en el teu portal immobiliari favorit i t'animes a trucar per a concertar una visita perquè, entre altres coses, té el mínim de metres quadrats que necessites. Quan arribes a la ubicació t'adones que el pis és més petit del que t'imaginaves. L'agent immobiliari t'informa que la superfície publicada en l'anunci fa referència als metres quadrats construïts i que, conseqüentment la superfície útil de l'habitatge és menor. Si haguessis tingut en compte la diferència entre tots dos termes, t'hauries estalviat una decepció i la pèrdua de temps en la visita.

Els tipus de superfícies d'un immoble poden ser útil, construïda i construïda amb elements comuns. Aquests conceptes i la forma en la qual es dona valor real a aquests, es troben recollits en l'ordre ministerial RESSÒ 805/2003 de 9 d'abril de 2003.

La superfície útil és la superfície interior que podem trepitjar amb altura superior a 150 cm., incloent-hi armaris de paret. D'altra banda, dins de la superfície útil també es comptabilitza el 50% de la superfície que ocupen balcons, terrasses, patis i estenedors sempre que estiguin coberts o tancats pels costats. En cas contrari no computarien com a superfície útil.

El correcte és expressar la superfície útil interior, i especificar a part, la superfície que correspongui a balcons, terrasses, patis o estenedors.

La superfície construïda és la suma total dels metres quadrats amb altura de sostre superior a 150cm. que estan dins del perímetre de l'habitatge incloent elements estructurals (envans, conductes de ventilació, murs o desaigües). En el cas de compartir parets amb veïns, el perímetre es mesura des de la meitat de les mitgeres.

Els balcons, terrasses i estenedors coberts es comptabilitzen al 50% si són oberts pels costats, i al 100% si estan tancats pels costats.

La superfície construïda d'un habitatge que forma part d'un edifici en règim de propietat horitzontal, inclou la part proporcional de les zones comunes generals de l'edifici (portal, vestíbul, quart de comptadors, escala, replans, sales comunitàries, etc.), en relació al coeficient de participació que l'habitatge tingui en el conjunt de la comunitat.

La superfície construïda amb elements comuns sol ser entre un 10% i un 15% major que la superfície construïda de l'habitatge. Per aquest motiu, i per a evitar confusions, s'ha d'especificar si es tracta de superfície construïda de l'habitatge, o bé, si estem parlant de superfície construïda de l'habitatge incloent els elements comuns.

Els Ajuntaments, notaris i òrgans administratius utilitzen la superfície construïda per als seus tràmits administratius referents a llicències municipals, escriptures, etc. En el Cadastre es recullen els valors de la superfície construïda i la superfície construïda amb elements comuns. A partir d'aquesta dada es calcula l'Impost de Béns immobles (IBI) i el coeficient de participació de l'habitatge en la comunitat de propietaris, que serveix per a determinar la quota de la comunitat.

En el Registre de la Propietat, generalment es disposa tant de la superfície construïda com de la superfície útil. Encara que el Cadastre i el Registre de la Propietat són organismes independents, és fonamental que es coordinin per a evitar discrepàncies entre les seves dades. En el cas que les dades no coincideixin, s'ha de realitzar el mesurament de l'habitatge per a comprovar quin és l'error i procedir a la seva esmena mitjançant l'expedient d'alteració de cabuda corresponent. En qualsevol cas, sempre prevaldran les dades de l'Escriptura de compravenda que figurin en el Registre de la Propietat per sobre de les dades del Cadastre.