¿Qué diferencia hay entre la superficie útil y construida de una vivienda?

Al evaluar un proyecto inmobiliario o simplemente al visualizar un plano comercial, es importante saber desvincular ambos términos porque no solo nos ayudará a determinar el espacio habitable de una vivienda, sino el valor de la misma y los impuestos a pagar, como por ejemplo el IBI.

Pongamos por ejemplo que estás interesado en un anuncio de un inmueble publicado en tu portal inmobiliario favorito y te animas a llamar para concertar una visita porque, entre otras cosas, tiene el mínimo de metros cuadrados que necesitas. Cuando llegas a la ubicación te das cuenta que el piso es más pequeño de lo que te imaginabas. El agente inmobiliario te informa que la superficie publicada en el anuncio hace referencia a los metros cuadrados construidos y que, consecuentemente la superficie útil de la vivienda es menor. Si hubieses tenido en cuenta la diferencia entre ambos términos, te habrías ahorrado una decepción y la pérdida de tiempo en la visita.

Los tipos de superficies de un inmueble pueden ser útil, construida y construida con elementos comunes. Estos conceptos y la forma en la que se da valor real a los mismos, se encuentran recogidos en la orden ministerial ECO 805/2003 de 9 de abril de 2003.

La superficie útil es la superficie interior que podemos pisar con altura superior a 150 cm., incluyendo armarios empotrados. Por otro lado, dentro de la superficie útil también se contabiliza el 50% de la superficie que ocupan balcones, terrazas, patios y tendederos siempre y cuando estén cubiertos o cerrados por los lados. En caso contrario no computarían como superficie útil.

Lo correcto es expresar la superficie útil interior, y especificar a parte, la superficie que corresponda a balcones, terrazas, patios o tenderos.

La superficie construida es la suma total de los metros cuadrados con altura de techo superior a 150cm. que están dentro del perímetro de la vivienda incluyendo elementos estructurales (tabiques, conductos de ventilación, muros o desagües). En el caso de compartir paredes con vecinos, el perímetro se mide desde la mitad de las medianeras.

Los balcones, terrazas y tendederos cubiertos se contabilizan al 50% si son abiertos por los lados, y al 100% si están cerrados por los lados.

La superficie construida de una vivienda que forma parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, incluye la parte proporcional de las zonas comunes generales del edificio (portal, vestíbulo, cuarto de contadores, escalera, rellanos, salas comunitarias, etc.), en relación al coeficiente de participación que la vivienda tenga en el conjunto de la comunidad.

La superficie construida con elementos comunes suele ser entre un 10% y un 15% mayor que la superficie construida de la vivienda. Por este motivo, y para evitar confusiones, se debe especificar si se trata de superficie construida de la vivienda, o bien, si estamos hablando de superficie construida de la vivienda incluyendo los elementos comunes.

Los Ayuntamientos, notarios y órganos administrativos utilizan la superficie construida para sus trámites administrativos referentes a licencias municipales, escrituras, etc. En el Catastro se recogen los valores de la superficie construida y la superficie construida con elementos comunes. A partir de este dato se calcula el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y el coeficiente de participación de la vivienda en la comunidad de propietarios, que sirve para determinar la cuota de la comunidad.

En el Registro de la Propiedad, generalmente se dispone tanto de la superficie construida como de la superficie útil. Aunque el Catastro y el Registro de la Propiedad son organismos independientes, es fundamental que se coordinen para evitar discrepancias entre sus datos. En el caso que los datos no coincidan, se debe realizar la medición de la vivienda para comprobar cuál es el error y proceder a su subsanación mediante el expediente de alteración de cabida correspondiente. En cualquier caso, siempre prevalecerán los datos de la Escritura de compraventa que figuren en el Registro de la Propiedad por encima de los datos del Catastro.